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こんにちは！CT-yoshidaです！
地方では「築25年以上 × 50年ローン × 20年（子どもが巣立つ時期に）売却」が経済合理的！！
👆今回はこれについて解説していきたいと思います。
日本の住宅市場は、都心と地方でまったく構造が異なります。
地方では「土地＞建物」の価値構造が薄く、築年数が古い不動産を持つことで生活コストを劇的に抑えられるのが最大のメリットです。
皆さんも住宅の営業マンのありきたりな営業トーク聞いたことありますよね。
「一軒家は資産になります！」「毎月家賃払ってるのがもったいない！」
👆そんなわけあるか！と心の中でいつも思っています。
ポイント
- 築25年以上の地方の住宅は、すでに建物価値が底値（ゼ～ロ～）
- 50年の長期ローンを組めば、月々の返済がかなり安く抑えられる（マジで激安）
- 20年後に売却しても、残債が少なくリスクが小さい（そもそも最初から建物はゼロだから）
つまり、「安く買って、長く住み、早めに抜ける」戦略です。
1、築25年以上の中古住宅を選ぶ理由
◆ 建物価値はすでに減価済み
日本の木造住宅は、築20〜25年で「ほぼゼロ評価」になります。
つまり、築25年の家を買う時点で、これ以上価値が下がらないということです。
たとえば：
- 新築住宅：4,000万円 → 25年後には1,000万円程度（それ以下も十分あり得る）
- 築25年住宅：800万円 → 20年後でも600〜700万円
すでに底値圏にあるため、下落幅が少ない（ほぼ下落しない）のです。
👆あまり知られていない事実ですね。。。
「夢のマイホーム」は国策によって生まれた用語ですよ！
踊らされずに「夢のマイウェイ」を突き進もう！！
◆ リフォームやリノベ前提で“自分仕様”にできる
築古住宅を買う最大の魅力は、安い価格で余白を残せることです。
たとえば建物800万円＋リフォーム400万円＝合計1,200万円で、
新築4,000万円よりもはるかに安く“好みの家”を実現できます。
→ 固定資産税も安く、断熱リフォームで快適性も確保可能。
2、なぜ「50年ローン」でいいのか？
「50年ローン＝借金地獄」と思われがちですが、実態は真逆です。
月々の返済を極限まで抑え、キャッシュフローを最大化できるのが大きなメリットです。
◆ 実際の返済額を比較
| 借入額 | 期間 | 金利（変動0.6%） | 月々返済 |
|---|---|---|---|
| 4,000万円 | 35年 | 0.6% | 約10.5万円 |
| 1,200万円 | 50年 | 0.6% | 約2.0万円 |
→ 家賃より安い！地方の家賃相場（5〜6万円）を考えると、固定費が半分以下になります。
しかも、長期ローンでも金利総額は大きく変わりません。なぜなら、借入額が小さいからです。
3、子どもが巣立つ「20年後」にどうするか？
50年ローンを組んでいても、20年後に売却や相続でリセットすればいいのです。
◆ 売却時の想定
築25年 → 20年後には築45年。
このタイミングで、
- 土地付きの中古住宅として「土地値＋α」で売却できる
- DIYやリノベ向け物件として需要がある
- 仮に解体費を差し引いても、100〜300万円程度は戻る
ローン残高は、毎月2万円×12ヶ月×20年＝約480万円。
売却価格が300万円なら、実質の“家賃”は月7,500円程度。
これ、最強の住居コストです。
◆ 子どもが巣立った後の選択肢
- 売却して、コンパクトな平屋や賃貸に移る
- 貸し出して「家賃収入を得る」
- リフォームしてセカンドライフ用に再利用
- 浮いた家賃コストで長期投資した資金で海外に移住する
50年ローンでも、20年後には十分な出口戦略が取れるのです。
4、「50年ローン＝悪」ではない理由
◆ ローン期間は“支払い設計のツール”
50年ローンを選ぶ＝一生払う、ではありません。（出口を見越した50年だから）
むしろ「柔軟に繰上返済できる」「手元資金を温存できる」点が重要です。
・若い世代でも住宅ローン控除を長く受けられる
・毎月の負担を小さくして、投資や教育費に回せる
・金利が上がっても、負担が緩やか
つまり、「リスク分散型の支払い設計」なのです。住居費の削減は株式投資と同じくらいインパクトがあるかもしれません！
◆ “住宅＝資産”ではなく“住コストの最適化”
この戦略の目的は「資産形成」ではなく「固定費最適化」。
家を“資産”ではなく、“生活コストを抑えるツール”として使う発想です。
そもそも「簿記」の観点からみると、持ち家を持つことはまさに「不動産投資」であり、地方に持ち家を持つ行為は「資産」ではなく「負債」と見ることが一般的です。
そのため、住宅ローンを“借金”ではなく、「家賃の先払い」＋「インフレ対策」として考えると経済合理的だと言えます。
5、注意点とリスク管理
もちろん、これが正解ではありません。以下の点には注意が必要です。
⚠️ 修繕リスク
築25年以上の家は、屋根・水回り・配管などの修繕が発生します。
→ 購入前にインスペクション（住宅診断）を必ず実施。
⚠️ 売却の難しさ
地方では買い手が限られるため、駅や学校に近い立地を選ぶこと。
→ 「立地8割、建物2割」程度で考える。
⚠️ 金利上昇リスク
仮に変動金利の場合、将来の金利上昇に備えて「繰上返済用の積立」をしておくのが安心。
まとめ：「地方で生きるなら、“ローンを恐れず、支出を最適化”」
地方で築25年以上の中古住宅を50年ローンで購入し、
20年で売却するという戦略は、最小リスクで生活コストを抑える“攻めの守り”です。
- 新築より安く買える
- 家賃より安く住める
- 売却リスクが小さい
- 資金を投資や教育に回せる
つまり、「住まい」も人生設計のポートフォリオの一部。
“家を持つこと”が目的ではなく、
“家を使って豊かに生きること”が目的です。
可処分所得が徐々に削られていくインフレ時代の中で、金融リテラシーや価値観によって将来の生活は大きく二極化することが見えています。
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